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全国多城市土地市场流拍激增 西安近期现两宗土地流拍

发布日期:2018-08-28 15:29
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最近一段时间,多个城市土地市场流拍现象激增,西安也接连有两块土地发生流拍。

西安近期2宗流拍土地

土地市场正在出现新一轮流拍高峰。据中国指数研究院对百城土地公开招拍挂市场的监测,2010年至今年7月,全国百城共流拍两千余宗住宅用地,总规划建筑面积2.8亿㎡。今年1-7月流拍地块总规划建筑面积1663万㎡,大约是去年全年流拍面积的1.2倍。

在2010年以来的近9年时间里,2011年流拍土地数量最多达515宗,此后流拍数量就逐渐减少,并一路降至2016年的80宗。不过,从2017年起,土地市场的流拍宗数又开始回升,去年共发生146宗;今年1-7月,已出现137宗,接近去年全年水平。

据西安市国土资源局公告显示,8月17日位于灞桥区的BQ2-4-54地块因申请竞买人数不符合拍卖文件约定,造成宗地流拍;8月21日位于莲湖区的LH2-14-40-1号地块同样因竞买人数不符合拍卖文件约定,宗地流拍。对此,有行业人士介绍,两宗流拍可能和地块出让条件有关。以灞桥流拍地为例,要求自持购物中心、修建过街天桥和次日缴纳履约保证金等;而莲湖流拍地块则附带安置费用和此前楼栋建设,对开发商实力和运营都形成考验。

在今年4月和7月份,西安曾出现过土地出让终止或中止的情形,但从公告原因看,分别因地块安置存在争议和被监管部门发现违法建设。

房地产企业资金承压忙“瘦身”

中指院提到,2011-2012年为百城住宅用地流拍高峰,随后2014年也出现过一次小波峰(主要为流拍面积回升),而今年以来流拍土地数量、面积均出现反弹,中指院认为,这三次流拍高发期都伴随着房地产市场调整和企业资金压力的增加。

中信建投研报认为,今年土地市场供需分歧加大,流拍率还要甚于2014年。2014年是因为房地产销售市场低迷导致开发商拿地能力与意愿疲弱,然而这一轮,销售市场比较稳定,今年全国热点地区土地市场整体降温,流拍现象蔓延主要是房企基于利润率及去杠杆选择。

易居研究院智库中心总监严跃进表示,面对融资环境的变化,房企开始主动降低资产负债率,以减轻资金压力。而降低资产负债率,除了拓展期限更长的发债渠道,在拿地中控制成本也是一个手段,这不可避免会导致土地流拍增多。

今年以来,虽然有部分上市房企称“净负债率下降”,但多数房企资产负债水平仍处于高位。华商报记者查询Wind资讯显示,上市房企资产负债率从2016年末以来就逐渐走高,截至今年一季度末,达79.06%。另外,已公布中报的49家房企总负债超过4万亿元,相比去年同期的2.89万亿元增加39.54%。

此外,有关房企“瘦身”的消息也开始增多。近日有报道称,包括泰禾集团、绿地、华夏幸福、长江实业等都曝出在部分地区收缩项目、人员和债务的情况。

开发商的土地账算的更细了

有业内人士介绍,近两年大型房企纷纷到西安拿地开发,除了有看好市场发展和业务扩张原因,也有一个因素是与热点一二线城市相比,西安此前地价并不算很高。但是,在调控延续而且市场预期逐渐变化的环境中,开发商拿地行为可能会趋于谨慎。

美城机构首席市场分析师沈玮表示,去年下半年至今,西安出让的多宗土地位于三环之外甚至非限购区域,虽然这些区域的楼面地价也在逐渐走高,但即便以5、6千元一平的成本拿地,在开发中仍有一定利润空间,所以受到规模房企的青睐。

未来要注意的是,房地产二级市场究竟会出现什么样的变化,进而对一级市场(土地市场)的走向产生影响。“事实上房企预期已有所转向。”地产评论人士王建红认为,开发商的土地账会算的更细,在拿地方式上由追求规模化到利润率的转化,抢优质地块和流拍两种极端现象也会同时出现。

也有券商认为,明年地产投资增速可能收窄,土地投资增速也将放缓,但是在结构上,施工结构可能会反弹。

 

本文来源:华商网-华商报编辑:高丽

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