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不定期租赁租金标准认定浅见

2009年6月原告某村民小组与被告云某签订《租地协议书》,约定将村小组12.96亩土地以7000元/亩的租金出租给云某,租赁期限一年,年租金90720元。租赁期满后,双方未续订书面合同,被告云某继续使用该租赁物至今。2011年原告村小组通过村民会议决定将租金调整至28000元/亩,2013年调整至16800元/亩,被告云某在这些会议纪要上均未签字。但2009年6月至2014年4月期间,共七次向村小组支付租金716440元。2017年3月,原告村小组将被告云某起诉,诉请其按照村民小组确定的年租金交纳租赁费。一审法院认定双方形成不定期土地租赁合同关系,原告村小组单方调整租金标准的行为有效,被告云某支付租金数额与原告村小组调整的租金标准能相互印证,故判决被告云某支付原告村小组未付租金604344元。云某提起上诉,二审未判决。现对不定期租赁租金标准的认定提出律师的意见:

一、租金是租赁合同中最为重要的条款,依据《合同法》相关规定,合同双方地位平等,任何一方不得将自己意志强加给另一方,租金应是双方合意的结果,应当协商一致并签字确认,方才发生法律效力,否则,不应对相对方产生约束力。村小组的会议记录是单方行为,上诉人如没有确认,不应成为确定租金标准的依据。

二、《合同法》第二百三十六条规定:租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。一审既已经认定双方在2009年6月18日签订《租地协议书》一年期满后系不定期土地租赁合同,就应依照合同法的上述规定。既然原租赁合同继续有效,则合同的租赁标的、租金标准均应不变,应执行《租地协议书》约定的90720元/年标准。一审判决在认定双方形成不定期租赁合同关系的同时,却否定原合同租金标准的效力,明显与法律规定不符。

三、上诉人在原协议到期后支付租金的时间和数额均不固定,故不能以其2011、2012年度支付租金数额接近被上诉人单方提出年租金增长四倍的数额,就认定系对租金标准提高的默认。即使市场行情发生重大变化,被上诉人也应当通过与上诉人协商一致确定租金标准,协商不成,被上诉人完全可以依据《合同法》第九十四条规定,行使法律赋予的合同解除权。法院不能为一方当事人怠于行使解除权而背书。武广韬 陈震

责任编辑:高丽
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