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北京豪宅扎堆遇定价难 中粮孙河地王将临市场竞争

发布日期:2015-01-22 16:51
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拿地两年的中粮孙河地王终于敲定了推广案名,这个被命名为中粮瑞府的项目眼看着距离上市更近了一步,却在收到北京市住建委批复的预售许可证前先登上了“十大安全生产事故”黑榜。尽管中粮地产方面强调“并非质量问题”,仅仅是高空作业人员操作不当,但却从另一个层面暴露了监管不当;事实上,摆在这个昔日地王面前的不仅仅是“安全生产”的问题,在同区域内“小伙伴们”纷纷实现回款后,被高成本压迫的中粮瑞府,在入市的道路上还将面临定价、磨合、竞争等多重关卡。

安全坎 遭市住建委通报

近日,市住建委通告了2014年出现施工安全事故的企业及项目名单,中粮地产孙河地王因去年发生施工人员从高处坠落事故而名列其中。记者了解到,去年清华附中发生重大安全事故后,施工安全话题就变得相当敏感,而此时市住建委的通报也让即将入市的中粮孙河地王蒙上了一层阴影。

对此,中粮地产相关负责人向北京商报记者表示,该事故与产品质量无关,主要原因是施工人员高处作业违章操作所致。事故发生后,公司要求项目施工总承包单位立即全面停工整顿,妥善处理事故。同时要求施工单位和监理单位严格遵守国家的安全法规,认真落实安全责任、各项安全措施,加强对施工人员的安全教育培训。中粮地产将持续督导施工单位开展隐患排查与治理工作,督促各施工单位严格查处违章作业,杜绝安全事故再次发生。

业内人士表示,楼盘的品质与质量至关重要,豪宅产品的客户尤为看重这一点。安全事故的发生在一定层面上揭示了企业在施工安全上存在监督与管理上的疏漏。

 定价坎 高位接盘解套难

业内人士表示,此次中粮的安全事故较为引人注意,主要还是跟该地块的特别身世有关。资料显示,2013年7月,中粮力克万科、融创、泰禾、招商等多家企业后,以23.6亿元拿下朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块,经估算实际楼面价接近4.9万元/平方米,成为北京新晋地王。业内普遍预计,项目建成后售价将在10万元/平方米左右。

“中粮取得的孙河地块触到了区域地价的天花板”,一位亲历了当初拿地的业内人士回忆道,当初在短时间里,龙湖、泰禾、首开等实力房企先后入驻,孙河已经成为北京城最炙手可热的板块,每有土地拍卖便引来房企“围剿”,该地块价格也水涨船高、泡沫渐现。拿地企业都坚信,下一个入市者将为自己解套。但现实是残酷的,中粮高价斩获孙河地王后,土地市场出现下行,孙河区域地块连续流拍。

瑞银证券分析师李宗彬在此前的研究报告中表示,中粮孙河地块,购地成本远超合理水平,盈利前景欠佳。

与同区域内已经“落袋为安”的龙湖双珑原著和泰禾北京院子相比,中粮孙河地王称得上难产。据了解,项目已经正式定名为中粮瑞府,但时至今日仍未公布具体开盘日期。

“中粮要在产品上胜出,意味着更高的建安成本,再加上该项目短期内无法入市销售回笼资金,中粮在这个项目上承受的资金压力相当大。”

兰德咨询总裁宋延庆表示,中粮的品牌优势不明显,也缺乏高端别墅产品的技术优势,在无成本优势下,也只有在产品方面下真功夫了。

在北京商报记者采访时,中粮地产相关负责人表示,公司正在按照开发计划正常推进孙河项目的开发建设。未来,公司将综合考虑项目特点、市场情况等因素,做好项目的定价工作与入市销售,充分发挥孙河项目这一高端的资源优势。

相关人士透露,中粮瑞府似乎有近期上市的计划。但鉴于拿地成本较高,定价上面临困难。毕竟同区域内拿地成本有优势的龙湖和泰禾项目尚未结案,倘若产品没有明显优势,定价过高则有市场不买账的风险。

资金坎 被迫合作开发

面对外界的疑问,中粮还有令人意外的举动。

2013年12月,中粮地产发布公告称,其将与中信信诚资产管理有限公司合作开发孙河地王项目。

根据协议约定,中信信诚对中粮地产全资子公司北京公司100%持有的北京正德兴合房地产开发有限公司,提供9.08亿元的委托贷款,期限为24个月,年利率为10%。

北京公司将以其持有的正德公司全部股权,为中信信诚对正德公司的委托贷款提供质押担保;中粮为该笔委托贷款提供连带责任保证担保,担保期限至债务履行期限届满之日起两年,而正德公司向中粮提供反担保。

当初历经挑战才挫败各路豪强所斩获的孙河地王,如何数月间就肯轻易让度收益,选择合作开发与人分享?莫非中粮也对该地块的牵强不再乐观?对此,中粮地产相关负责人回应,中粮地产日前多宗股权融资案例主要与中粮地产目前的融资战略有关系。

但业内人士表示,这种融资模式适合处于成长初期企业融资方式,对已经上市的企业来说并非最佳。

竞争坎 豪宅扎堆遭挑战

业内人士称,2014年,北京均价10万元以上的豪宅项目就有32个在售,而今年北京豪宅项目扎堆入市的现实已不可避免。包括万柳书院、融创农展馆豪宅在内,预估单价超过10万元的项目将高达13个。中粮瑞府恐将面临激烈的市场竞争。

“中粮瑞府将会得到市场的广泛认可”,在接受记者采访时,中粮地产相关负责人称,北京住宅市场需求旺盛,具有较大的市场容量;同时,中粮孙河项目具备独特的优势,在产品规划设计上与其他豪宅项目有明显的差异化。中粮瑞府将坚持精细化的项目运作方式,重点突出孙河这一低密度项目在北京市场的稀缺性。

专家分析,地王向来都会对持有企业的经营带来较大的影响,甚至有的会影响企业发展战略。

对此,中粮地产方面表示,未来中高端产品在公司的可售资源中仍然占有一定比重。同时,公司一直着眼住宅市场需求,不断完善产品体系、优化产品结构,有计划、有侧重地将现有资源向刚需首置产品和首置改善型产品倾斜,重点打造适销对路的产品,加大市场需求程度高的产品的建造和推盘力度,提高产品销售速度。

业内人士表示,楼市升温及政策放松让豪宅市场正在迎来一波新的行情,经历劫波的中粮孙河地王能否把握时机成功解套还有待市场观察。

北京商报记者 董家声

本文来源:编辑:高丽

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